住宅ローンで苦しまない方法（１）～「借り過ぎなければ恐くない」

●　誘惑に負けると借りすぎに
住宅ローンの第１条は「借り過ぎない」ことだ。当たり前といえば当たり前だが、この当たり前のことを守るのがなかなか難しい。
たとえば、予算４０００万円までのつもりで捜し歩いても、上の階の４３００万円のものに決めてしまう。新築マンションにオプションを追加してつい２００万円オーバーしてしまう。新しいピカピカの内装に合せて、上質のカーテンを奮発し、つもりのなかった家具も新調してしまう。

もっと初歩的なミスでは、家を買う時にかかる諸費用というのを計算に入れてないというのもある。諸費用というのは、ローンを借りる時の抵当権設定費用、保証料、手数料などで、新築の場合で価格の３〜５％、中古を買う時は８〜１０％と言われている（中古の方が各種費用が高い上に、仲介業者に払う売買手数料約３％がかかる）。

ちょっと気を許すとあっという間に５００万円増で、予算オーバー分はそのままローンの増額となりがち。

●　金利が高くても年収の３０％以内の返済
しかし、しかし、前回も言ったように、住宅ローンは「年収の４倍」が死守すべきラインだ。年収７００万円の人で２８００万円。夫婦の合計年収が
１０００万円なら４０００万円。後から予想外の費用がかかる可能性を考えると、最初は年収×３．５倍くらいのローンでプランを立てると安全なのだけど・・。これさえ守れば、どの金融機関から借りるか、固定か変動かということは（もちろん多少の損得は出てくるが）それほど大きな問題ではなくなる。
２８００万円のローンを２％、２５年で借りた場合の返済額（元利均等）は年１４２万円。６％だと２１６万円。年収７００万円に占める返済割合は、２０％と３０％だ。２０％なら理想的、３０％は楽ではないが返せる範囲だ。退職金があてにできる人や、３５歳以前に購入する人なら返済期間を３０年にすれば、も少し余裕もでる。

変動金利型を借りて後で金利が上昇してもこれなら一安心だ。しかも金利上昇の影響は、ローン残高が少なくなるほど小さくなるから、適正額のローンなら５年後、１０年後の金利上昇は恐るるに足らずである。ところが「借り過ぎ」だと、そう楽観的なことは言ッテラレナイ。２年前まで存在した住宅金融公庫の悪名高き「ゆとりローン（当初返済額を少なく押さえる分、６年目から返済額がアップする）」を借りた人は、そもそもがこの「年収４倍」をオーバーしている。返済額アップの６年目、金利アップの１１年目と、住宅ローンに家計をギリギリと圧迫される恐怖を抱えて暮らすことになる。変動金利ローンを借りた人も同じ運命だ。

●　すでに、借りすぎた人の対処法
でも、もう家を買っちゃってローンを大幅に借り過ぎちゃった人もいるだろう。とるべき方法は次の２つだ。
１つめは、せっせと繰り上げ返済をしてローン額を減らすこと。親から資金援助を受けられるなら、贈与税の控除額（年１１０万円）の範囲で贈与を受けて、繰り上げ返済にあてるという手もある（ただし住宅資金贈与を受けて特例を使った人はその翌年から４年間はこの控除を使えないか減額されるので注意）。このさい、裕福な親には上手に甘えてしまおう。

２つめは収入を増やすことだ。転職して収入アップが図れるならそれもいいし、適当な時期に妻が働き始めるのも現実的だろう。ただし株式投資や競馬での儲けは収入にはカウントしてはいけない。サラリーマンの副業も、本業に影響しない範囲にとどめないと逆効果だ。

適正額のローンのいいところは、借りた後は忘れてしまっていいという点。繰り上げ返済をしなくちゃいけないかしら、とか、ローンの金利が上がらないかしらとか心配する必要はない。もちろん時宜に応じた借り替えなどの「得する対処法」はあるだろうが、ほっておいても大損にはならないので、５年に１度くらい様子を見れば十分だ。楽チン、楽チン。

とはいえ、せっかくだから０．１％でも安く借りたいし、払う金利は１円でも少ない方がいい。次回は、上手なローンの選び方を考えてみよう。

（ファイナンシャル・プランナー　中村芳子）