その407　投資のフロンティア拡大を目指す新しい投資法を考える

証券投資と不動産投資を組み合わせて新しい投資法を生み出すことができないか？最近考えている投資のテーマです。

そのきっかけは、一昨年にとあるパーティにいらしていたコンサルタントの石川貴康さんという方にお会いしたことです。本業を続けながら、不動産投資を独学で極めているというお話を聞いて、そのロジカルな手法を証券投資と組み合わせて、ハイブリッドな投資法が実現できないかと思うようになりました。

（ご参考）石川さんの不動産コラム
http://www.rakumachi.jp/navi/seminar/ishikawa/01.html

証券投資と不動産投資、2つの投資対象は手法に大きな違いがあり、収益の源泉が違うため、相互に補完することに価値があると考えたのです。

■インデックスとアクティブの効率的な組み合わせ
投資信託を使った長期分散投資は、インデックス運用が基本です。相場観をあまり入れず、市場全体に万遍なく投資して、平均リターンを目指す投資です。

アクティブ運用のファンドを組み入れ市場平均を上回るリターンを狙う投資も可能です。しかし、例えば日本株のアクティブファンドの過去の実績を見ると、プロの投資家でもインデックスを上回るのは簡単ではない、というのが現状です。

一方、不動産投資はアクティブ運用しかありません。個別の物件次第で投資の成果が大きく変わってくる究極のアクティブ運用です。

さらに不動産の場合は証券投資と異なり、自分で物件の価値を変えることができます。例えば、リノベーションを実施したり、設備投資したりすることで、物件の価値を上げ、その分高いリターンを狙うこともできるのです。証券投資ではできないバリューアップの手法です。

比較的効率性の高い証券投資に比べ、不動産市場はまだ非効率な市場であるように見えます。その理由の1つは投資家層の違いです。例えば賃貸住宅の貸し手の中には、先代から相続した不動産物件をそのまま引継ぎ賃貸事業を行っている人もいます。競争力の無い物件が数多く残っていると想像できるのです。

投資の基本は、歪みが小さな市場はインデックス、歪みが大きな市場はアクティブです。不動産投資の方が歪みが大きく、アクティブ運用で競争優位を実現しやすいなら、2つの投資でインデックスとアクティブの良いとこ取りができるのです。

■キャピタルゲインとインカムゲインのバランスが重要
証券投資と不動産投資に関するもう1つの視点は、収益の源泉です。証券投資はインカムゲインを主目的とする債券投資と、キャピタルゲインを主目的にする株式投資がありますが、債券投資は株式投資を補完する脇役です。

一方の不動産投資は、値上がりによる売却益も狙えますが、賃料収入による安定した毎月のインカムゲインが主目的です。

つまり、2つの投資は収益の源泉が逆になっているのです。

キャピタルゲインとインカムゲインのバランスが投資では大切ですが、2つの投資を組み合わせれば、バランスを取るのにさらに有効になります。　
■リスクも分散させることができる
リスクの所在も2つの投資は異なります。証券投資では株価、為替、金利などの変動がリスクですが、不動産投資になると空室、火災、家賃下落など証券投資とはかなり異なるリスクがあります。また多くの場合、不動産を担保にローンを組み、レバレッジをかけて投資をしていきます。

このように、性質の違う投資法に資金をバランス良く配分することで、リスクの種類も分散でき、証券投資だけでは実現できなかった新しい投資のフロンティアが見えてきます。

証券投資は今や1,000円からできる時代です。一方の不動産投資は通常、数百万円程度の資金が必要です。まずは、証券投資、そしてある程度の資産規模になったら、2つの投資のベストミックスを模索する・・・。私は不動産投資はやったことがありませんが、石川さんのノウハウを吸収して、いつか実践したいと思っています。

石川さんとは、お会いしてから1年近く、出版社の方も交え、2つの投資をどうやって組み合わせるかのディスカッションを続けています。いずれ、その成果をマネックスメールの読者の皆さまにもお知らせします。

＜お知らせ＞

今週からマネックス証券で新連載『内藤忍の商品探訪』が連載開始です。投資の基礎が学べる商品探訪、ぜひあなたの資産設計にお役立てください。http://www2.monex.co.jp/gappei2010/monex/20100219.php

今回の話のまとめ---------

■　証券投資と不動産投資の両方を手がける人は少ない

■　性質の違う投資法を組み合わせるとフロンティアが広がる

■　まずは証券投資からはじめ、ベストミックスを模索するのが理想

では、また来週・・・。

（本コラムは筆者の個人的意見をまとめたものであり、筆者の所属する組織の意見ではありません。）

内藤　忍
株式会社マネックス・ユニバーシティ　代表取締役社長
http://www.monexuniv.co.jp/