第54回　投資家の売買動向について　【J-REIT投資の考え方】

J-REITの価格は、引き続き堅調に推移しています。東証REIT指数は、前回の連載（7月3日）から1,600ポイントを窺う展開となり、7月16日には6月20日以来となる1,600ポイント超えとなりました。

東証REIT指数は13年末の1,515ポイントから年初はやや弱含みで推移しましたが、4月以降は価格水準を徐々に切り上げる展開になっています。

ただし、投資家の売買動向を見ると、新年度に入り従来とは「風向き」が変化しているため注意が必要な状況になっています。具体的には、13年12月に安倍政権が発足してから大幅な買越しを続けていた投資信託が4月から売り越しに転じています。一方で5月からは外国人投資家の買越しが続いています。

投資信託の売り越しを外国人の買越しが支えるという展開は、5月・6月と2ヶ月だけです。しかし、今後も同様な傾向が続くとするとJ-REIT価格が乱高下する可能性が高くなると考えられるため注意が必要となるのです。
個人投資家の資金が背景になっている投資信託は、海外市場の動向に左右される要素が少ない投資家と言えます。例えば、米国の金融緩和縮小観測が強くなり日経平均が下落した13年夏頃も投資信託はJ-REITの買越しを続けていました。13年からJ-REIT価格が安定的に推移している要因には、投資信託の安定的な大幅買越しがあったと考えられるのです。
一方で外国人投資家は、当然ながら外国市場動向の影響を強く受けることになります。J-REIT価格は、10年10月に日銀がJ-REIT個別銘柄の買取りを公表してから13年になるまで乱高下を続けていました。その当時J-REIT価格形成に影響が強かった外国人投資家は、日銀の金融政策を受けて買越しを行いましたが、欧州金融危機などの海外市場混乱により売り越しに転じることも多かったことが挙げられるためです。
つまり現在の売買動向が続くとすると、海外市場の動向に敏感な従来のJ-REIT価格形成と同じ状況が再来すると考えられるのです。このような点から今後の投資家の売買動向を確認する必要性が高い状況になっています。
外国人投資家の大幅な買越しが、06年から07年にかけてのJ-REIT価格の上昇を牽引しました。従って今後も外国人投資家の買越し基調が続くと考える投資家には投資好機とも言える状況ですが、乱高下することも考慮に入れて投資することが重要だと考えられます。

コラム執筆：アイビー総研株式会社　関　大介

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