第71回　国債利回りとJ-REIT利回りの傾向　【J-REIT投資の考え方】

J-REIT価格は、3月からはボックス圏での推移となっています。東証REIT指数で見ると3月は1,800ポイントに近づくと反発し、1,900ポイントを達成すると下落する展開となりました。
なお東洋ゴム工業の免震材料偽装問題を受けて大和ハウス・レジデンシャル投資法人（証券コード8984、以下、大和レジ）は3月9日に公表した増資を18日に中止し、業績予想を未定とすることとなりました。J-REITが保有する物件で唯一、大和レジ保有物件に当該免震ゴムが使用されていることが明らかとなったためです。
国土交通省は、3月31日に震度6強から7程度の地震でも倒壊の恐れはない、とする見解を発表していますので居住者に対する影響は生じないものと考えられます。また大和レジは増資に伴い取得予定であった物件の取得日を9月30日までの別途合意した日としていますので、今期（2015年8月期）中には増資を行うことになりそうです。

さて今回は10年国債利回り（以下、国債利回り）とJ-REITの利回りの傾向について記載していきます。本連載でも記載している通り、2014年からのJ-REITの主要な買い手は金融機関になっています。その要因として、日銀の金融緩和に伴う国債利回りの低下により金融機関は利回りが比較的高いJ-REIT投資を拡大していることが挙げられます。
2015年に入ってからの国債利回りは、図表1の通り1月19日まで順調に低下していましたが、その後は乱高下を経ながら上昇基調になっています。それに伴いJ-REITの利回りも上昇（価格は下落）しています。

ただし、国債利回りとJ-REIT利回りとの関連は、完全な相関関係となっていません。国債利回りとJ-REIT利回りとの乖離（以下、スプレッド）は、図表2の通りJ-REITの利回りが上昇する局面では、スプレッドが拡大する傾向を示しています。例えば1月から3月の間でJ-REIT利回りが3.17％と最も高くなった2月3日にはスプレッドは2.82％まで拡大しています。一方でJ-REIT利回りが低下する局面では、スプレッドは縮小傾向となっています。3月27日にJ-REIT利回りが3.06％まで低下した日のスプレッドは2.69％となりました。このようにスプレッドに注目すると2.70％を切ると高値感が強まり、2.80％を超えると割安感が生じる状況が続いています。

国債利回りは今後も不安定な状態が続き、そのことが金融機関のJ-REIT投資を後押しすることになると筆者は考えています。従って、スプレッドが2.70％を切る状態が恒常化する状態になれば、金融機関のJ-REIT投資の拡大を示すことになると考えられます。

コラム執筆：アイビー総研株式会社　関　大介

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