第126回　～物流施設のキャプレートの推移～【J-REIT投資の考え方】

J-REIT価格は安定的な動きになっています。東証REIT指数の9月の値動きは、昨日（27日）までで高値1,676ポイント（7日）、安値1,652ポイント（27日）を狭い範囲で推移しています。ただし、2017年になり初めて1,700ポイントを上回ることなく、月間の取引を終えることになりそうです。

さて前回連載で予告しました通り、物流施設の価格動向について記載していきます。前回の連載ではGLP投資法人（証券コード3281、以下GLPJ）がスポンサーの資本構成変更の影響を回避するために第三者が一時的にスポンサーから物件を取得し、GLPJは平成30年3月1日以降にその第三者から取得するというブリッジスキームについて記載しました。このスキームを利用した背景には物流施設価格高騰の影響があり、スポンサーの資本構成変更後に改めて売買価格を決定すると、現状の金額では取得できない懸念をGLPJ側は持っていたようです。
実際に物流施設の価格は高騰を続けています。この傾向を示すために今回は、不動産鑑定評価で用いられるキャップレート（以下、CR）の推移について、J-REIT保有物件の動向からみることとします。
CRとは、不動産鑑定手法における不動産評価額を算出するために利用される手法です。評価対象物件の将来におけるキャッシュフロー（以下CF）を平準化し、CRで除することで不動産評価額（この場合は直接還元法といいます）を算定します。つまり直接還元法では、評価額＝CF÷CRで算出されることになります。
CRの算定について不動産鑑定基準では四点を記載していますが、実際にはその中の「類似の不動産の取引事例との比較で求める」という手法が主流になっていると考えられます。この点からCRの推移が、投資用不動産売買市場の動向を最も端的に示すものとなります。
図表は3年前から継続的にJ-REITが保有している物流施設132物件のCRの推移を示したものです。CRは平均では、5.3％から3年間で4.8％まで0.5％低下しました。CFが同一だとすると不動産の評価額は3年間で10％を超える上昇（5.3％÷4.8％）を示すことになります。またCRの低下傾向は継続的な事象となっていますので、前述のGLPJの懸念は当然であり、将来取得する予定がある物件に関しては早い時期の売買契約締結は妥当と考えられます。
なお地域的な傾向としては、直近のCRが3.8％と最も低い（＝不動産の取引利回りが低い）GLP東京を含めCRが4.0％未満の全ての物件が東京圏の湾岸地域に所在しています。対象をCRが低い10位までとするとCRが4.2％までの14物件が対象となりますが、GLP越谷Ⅱと三郷市所在のGLP三郷Ⅱを除く12物件が東京の湾岸地域に所在しています。
一方で3年間のCR低下幅が0.8％と最も大きい物件は3物件ありますが、地域的な傾向はなく、例えばプロロジスパーク海老名のように交通利便性の向上がCRに影響しているようです。
物流施設は、景気上昇期には荷物量の増加によるテナント需要の拡大という面だけでなく景気後退期にはネット通販に移行するテナントが拡大するためテナント需要が見込めるという状況です。従ってCRの低下傾向はまだ続く可能性が高いと考えられます。

コラム執筆：アイビー総研株式会社　関　大介

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