第1回 住宅ローン借り換えのメリット【あなたはどうする？住宅ローン】

初めまして。株式会社MFSの代表をしております中山田と申します。弊社は住宅ローン・ファイナンスの専門家による住宅ローンの借り換えサポートサービスを提供する会社です。今回から10回に分けて住宅ローンの借り換えに関する様々な話題をお知らせしていきます。最後までぜひお付き合いください。

住宅ローンはとても身近な金融商品です。実に全国の約1,200万世帯が、住宅ローンを活用し、住宅を購入しています。これだけ多くの人々に利用されている金融商品は他に類を見ないのではないでしょうか。
マイナス金利の今、その恩恵を特に享受できるのが、これから住宅ローンの利用を検討している方、そして現在住宅ローンを利用している方です。日銀によるマイナス金利導入決定以降、住宅ローン金利は下落の一途をたどっており、歴史的な低金利となっています。連載第一回の今回、その"恩恵"についてわかりやすくご理解いただくために、住宅ローンの借り換えの効果について、簡単な例でご説明します。

例えば、東京都に住むAさんは、期間28年、元本2,000万円の住宅ローンを金利1.6%で借りています。Aさんが金利0.6%のローンに借り換えた場合、つまり、住宅ローンの借り換えにより1%の金利削減ができた場合、どのような効果があるが、試算してみましょう。試算に際して、その効果を検証する際、一番重要なのは、「総返済額」による比較です。金利や元本、その他借り換えに関する諸費用（約130万円）も含めた「総返済額」が、借り換え前と後で、どう変化するか計算してみます。

借り換え前住宅ローン総返済額（金利1.6％）　　約2,500万円

借り換え後住宅ローン総返済額（金利0.6％）　　約2,300万円

となります。つまりAさんは借り換えにより、単純比較ではありますが、約200万円の支払額の削減効果を享受することになります。
200万円の総返済額の削減効果は借入元本2,000万円の10%に相当します。金利差は1%ですから、金利差の10倍の効果を得ていることになります。期間や金額によって多少の違いはありますが、住宅ローンは期間が長いため、借り換えによっておおよそ金利差の10倍の削減効果がある、と考えていただければと思います。住宅ローンという金融商品を買い替えるだけ（借り換えるだけ）で、これだけの効果を得られるのも、マイナス金利導入の恩恵と言えるでしょう。
しかし、この200万円の総返済額削減効果は借り換えないと得られません。世の中の金利が下がっても、自動的に借りている住宅ローンの金利が下げるわけではありません。住宅ローンを変動金利で組んでおり、世の中のローン金利が低下しているにも関わらず、なぜ自分のローンの金利は下がらないのだろうか？とお考えの方も多いと思います。次回ではその原因となっている住宅ローンの金利構造についてお話ししようと思います。

中山田　明
MFS 代表取締役CEO
住宅ローンコンサルティングサービス「モーゲージ･ネクスト」を運営